Si la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier est le seul chiffre retenu de l’indice des prix de l’immobilier, les données nous révèlent d’autres éléments clés sur le fonctionnement du marché dans le pays. Nous savons tous que les prix se sont envolés, mais il y a certaines tendances cachées à analyser en profondeur.
La première est que pour le Tunisien, rien ne vaut une maison. Pour cette catégorie d’actifs, les prix sont sur une tendance haussière pour le 9ème trimestre consécutif. Les maisons sont les seuls à voir leur indice à son plus haut historique. Pour les connaisseurs du marché, cette tendance est le résultat de l’augmentation de la population âgée. Ce n’est pas facile pour une personne de 60 ans d’aller faire les courses quotidiennement alors qu’elle habite dans un appartement situé au quatrième ou cinquième étage d’un immeuble. Cela fait que l’offre des appartements est abondante. L’argent récupéré sera réinvesti dans pour s’offrir une maison.
La seconde tendance est que l’indice traduit une dynamique ascendante dans les régions autres que le Grand Tunis. L’indice dans la capitale est plutôt baissier, alors que les autres villes affichent une forte hausse. Nous pensons que cela est en liaison avec l’offre, plus importante dans le Grand Tunis. Ce qui met une certaine pression sur les prix.
Il y a aussi la forte présence des TRE originaires des villes côtières et de l’intérieur du pays, et qui ont un fort pouvoir d’achat qui pousse les prix à la hausse dans ces régions, là il y a un déséquilibre plus accentué entre l’offre et la demande.
La troisième est qu’il y a une décélération continue des prix des terrains constructibles. Puisque les banques font plus attention aux risques immobiliers et que les promoteurs trouvent des difficultés pour liquider leurs stocks de logements, la demande sur le foncier va diminuer et les prix vont suivre.
Le Grand Tunis accapare l’essentiel des projets, ce qui fait qu’il enregistre la plus grande baisse. La situation est meilleure dans les autres villes. L’effet est donc moins ressenti bien que la tendance descendante soit la même.
La quatrième est que le volume des transactions des terrains représente le triple de celui des bâtiments. Généralement, une maison ou un appartement est acquis pour une utilisation personnelle. Par contre, l’achat de terrains est plutôt un investissement destiné à dégager, à terme, une plus-value. Cela explique, en partie, la hausse des prix du foncier.
La cinquième et dernière tendance concerne le volume des transactions qui a chuté pour les terrains, les maisons et les appartements. Ceux qui ont le pouvoir d’achat s’inquiètent de la probabilité de tomber entre les mains de l’administration fiscale qui contrôle de près toutes les opérations d’acquisition. Le coût exorbitant du crédit a contribué à cette dynamique, face à des salaires modestes et une inflation galopante.
A notre avis, la solution passe obligatoirement par l’Etat. Il faut qu’il exploite sa large réserve foncière pour mettre à la disposition des promoteurs, publics et privés, de nouvelles zones constructibles. Il peut promouvoir une politique d’immobilier social, le vrai refuge des Tunisiens. Autrement, le secteur finira par exploser.
A titre de rappel, l’encours de crédits accordés aux promoteurs immobiliers s’élevait à 5 004 MTND fin mars 2024.
A bon entendeur.
