Tunisie : l’immobilier dans l’œil du cyclone

Les chiffres de l’indice de l’immobilier publié il y a une semaine par l’INS confirment quelques réflexions, malheureusement négatives, sur le secteur.

Les professionnels doivent impérativement modifier leurs offres pour s’adapter à un nouveau contexte. Autrement, c’est la déroute qui s’annonce.

Tous les indicateurs sont dans le rouge

Selon l’indice, les prix ont connu une augmentation de 4% en rythme annuel contre 3,2% sur la même période en 2017. Depuis le début de l’année 2018, une décélération a été observée comparativement aux quatre dernières années due essentiellement à la baisse des prix des appartements et des villas, contre une stabilisation du coût d’acquisition des terrains. Ce ne sont pas des chiffres rassurants du moment où une légère reprise a été observée sur le deuxième trimestre de l’année.

Côté nombre de transactions, un recul a été constaté au cours des trois trimestres 2018, respectivement de 7,6%, 4% et 9,1%. La plus grande baisse concerne les appartements. Même pour les terrains, et après la tendance négative de 2017, aucune amélioration n’a été observée. C’est un peu bizarre puisque nous savons tous la rareté des terrains constructibles aujourd’hui à Tunis et dans les grandes villes du pays.

Les prix résistent jusqu’à nouvel ordre

Bien que les chiffres soient loin d’être catastrophiques, nous gardons l’idée que les promoteurs immobiliers traversent une crise sans précédent. Ces derniers bénéficient, pour le moment, de la capacité de rembourser leurs dettes. La petite baisse, à notre avis, cache une diminution de la marge de la part de quelques promoteurs qui acceptent des décotes pour concrétiser quelques ventes qui leur permettent de survivre. Nous pouvons déjà le constater à partir des indicateurs d’activité des sociétés cotées à la Place de Tunis.

Le seul facteur qui peut peser concrètement sur la tendance des prix reste la pression qui proviendrait des banques. Tant que ces dernières demeurent flexibles avec les promoteurs grâce à un traitement comptable clément, les prix n’enregistreraient pas de baisses significatives. En d’autres termes, les prix sont maintenus à leur niveau actuel d’une manière artificielle et qui n’a rien à avoir avec la réalité.

Un vrai problème de demande

Les prix actuels ne reflètent pas la réalité car, à notre avis, il y a une chute côté demande. Avec la hausse des taux d’intérêt, accéder au financement est devenu plus que jamais difficile. Preuve à l’appui avec une simulation réelle. Un couple de deux hauts cadres qui gagne en net, 7000 dinars par mois se sont dirigés vers une banque de la place pour un crédit de 400 000 dinars. La formule qu’ils ont eu est un crédit du montant demandé, sur 20 ans et avec un taux de 9,27%. La mensualité à payer dépasse 3 800 dinars ! Ils vont devoir rembourser plus d’intérêts que de principal sur toute la période. Avec l’assurance, les 6% d’enregistrement, les frais du dossier qui se montent à 2% du montant du crédit, le couple va payer plus d’un million de dinar pour un bien qui dépasse à peine 500 000 dinars.

Combien de couple dégage un tel revenu ? C’est une minorité, que dire alors des jeunes. Avec les charges d’enfants, le coût de la vie quotidienne, qui va aujourd’hui penser à acheter une maison ? Avec 50% des jeunes qui pensent quitter le pays ou qui n’ont pas dans leur intention de vivre en couple, est-ce qu’il y aura une demande sur l’immobilier dans les années à venir ? En comparant le revenu moyen à la mensualité moyenne d’un crédit immobilier, la majorité des couples est, majoritairement, non bancable. Qui va donc absorber tout le stock de construction non vendues ?  Une belle question à laquelle il faudra trouver une réponse en urgence avant que les banques commencent à provisionner.