Pour la première fois depuis la révolution de 2011, l’encours de crédits immobiliers enregistre une baisse annuelle. Fin 2025, l’encours total des crédits immobiliers accordés aux particuliers s’établissait à 13,325 milliards de dinars, contre 13,523 milliards un an plus tôt. Cette contraction de 197,6 millions de dinars constitue un signal pour l’ensemble du secteur.
Ce recul n’est pas anodin. Il intervient dans un contexte de crise profonde du logement, où l’offre comme la demande semblent s’être enrayées. Les banques, traditionnellement moteurs de l’accession à la propriété, n’ont pas assez de marge pour maintenir leur activité dans ce segment stratégique.
Les causes d’une crise de l’accession
Plusieurs facteurs expliquent cette défiance des ménages tunisiens vis-à-vis du crédit immobilier. L’explosion des prix de l’immobilier rend l’achat inaccessible pour une majorité de la population. Le coût du foncier a été multiplié plusieurs fois, tandis que les matériaux de construction ont suivi une courbe ascendante tout aussi vertigineuse.
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Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Un appartement standard qui se négociait autour de 200 000 dinars en 2010 atteint aujourd’hui facilement les 350 000 dinars. Dans le même temps, le pouvoir d’achat des Tunisiens s’est considérablement érodé.
À cela s’ajoute le coût élevé du crédit. Malgré une légère détente récente du Taux directeur, les taux d’intérêt bancaires restent perçus comme dissuasifs, de quoi refroidir les ardeurs des candidats à la propriété.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Un appartement standard qui se négociait autour de 200 000 dinars en 2010 atteint aujourd’hui facilement les 350 000 dinars. Dans le même temps, le pouvoir d’achat des Tunisiens s’est considérablement érodé.
Le boom des crédits rénovation
Paradoxalement, si les crédits pour l’acquisition de logements neufs s’effondrent, ceux destinés à l’amélioration et la rénovation de l’habitat existant connaissent une progression. L’encours de ces crédits a bondi de 315,1 millions de dinars, atteignant 11,270 milliards.
Ce phénomène révèle une adaptation forcée des ménages face à la crise. Incapables de changer de logement pour s’agrandir, de nombreuses familles choisissent d’investir dans leur logement actuel. L’agrandissement par la construction d’un étage supplémentaire, par exemple, devient une alternative crédible à un déménagement trop coûteux.
A tenir compte ici du fait que ces crédits servent parfois à financer des dépenses de consommation courante, faute de pouvoir accéder à d’autres formes de financement. Une façon de détourner l’usage du crédit pour faire face aux imprévus du quotidien.
L’épargne logement n’avance plus
Dans ce contexte, le recul de l’épargne logement apparaît comme une conséquence logique. Les mécanismes sont simples. Quand les ménages perdent leur capacité d’épargne, ils souscrivent moins de plans d’épargne logement, et quand les perspectives d’achat s’éloignent, l’intérêt de bloquer son argent sur un produit d’épargne longue diminue mécaniquement.
Les chiffres confirment cette tendance. La capacité d’épargne des ménages tunisiens s’est effondrée. Dans ces conditions, l’épargne-logement devient la variable d’ajustement par excellence, sacrifiée sur l’autel des dépenses courantes jugées plus urgentes.
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La capacité d’épargne des ménages tunisiens s’est effondrée. Dans ces conditions, l’épargne-logement devient la variable d’ajustement par excellence, sacrifiée sur l’autel des dépenses courantes jugées plus urgentes.
Des mesures pour 2026
Face à ce constat alarmant, l’État et les professionnels du secteur tentent de réagir. Parmi les leviers actionnés, la réforme du FOPROLOS. L’objectif est d’utiliser ce fonds pour garantir des crédits immobiliers à des taux préférentiels pour les salariés. De quoi redonner un peu d’air à ceux qui peinent à boucler leur plan de financement.
Il y a aussi la nouvelle formule de location-vente qui peut changer la donne si l’offre de logements sociaux est suffisante. Tout dépend réellement du foncier, et le rôle de l’Etat à ce niveau est clé, vu ses réserves.
Quelle issue pour le marché immobilier tunisien ?
Ce que nous observons aujourd’hui dépasse le simple coup de mou conjoncturel. Il s’agit d’une mutation structurelle du marché immobilier tunisien, dont les conséquences pourraient se faire sentir pendant des années.
La tendance à la baisse des crédits et de l’épargne logement pourrait bien se confirmer, avec le risque de mettre fin à un modèle d’accession à la propriété qui avait structuré la société tunisienne pendant des décennies.
D’un côté, une génération entière de jeunes semble définitivement exclue du rêve de la propriété. Les prix sont trop élevés, les revenus trop faibles, les crédits trop chers. De l’autre, ceux qui possèdent déjà un toit s’accrochent et l’adaptent tant bien que mal, faute de pouvoir envisager un déménagement. La tendance à la baisse des crédits et de l’épargne logement pourrait bien se confirmer, avec le risque de mettre fin à un modèle d’accession à la propriété qui avait structuré la société tunisienne pendant des décennies.