Commandée par la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers relevant de l’UTICA, une étude sur le secteur de la promotion immobilière en Tunisie a été réalisée par le cabinet PwC en mars 2021. Étant donné la crise actuelle que traverse ce secteur, il est essentiel de publier les recommandations principales de cette étude, qui fournit un aperçu général du marché et propose des mesures concrètes. Parmi ces propositions, il est recommandé de réduire la TVA sur les biens immobiliers à 7 % et d’instaurer un droit d’enregistrement fixe. Des mesures financières sont également suggérées, notamment l’établissement d’un Taux du Marché du Logement (TML) et la diminution du coût du crédit. De plus, l’encouragement de l’achat locatif, la simplification des procédures d’octroi de permis de construire, ainsi que l’augmentation de la contribution de l’État au programme du premier logement sont des axes identifiés pour revitaliser le secteur. Zoom sur les recommandations :
- Sur le plan fiscal, à court terme, il est recommandé d’effectuer une baisse du taux de la TVA sur les biens immobiliers destinés à l’habitation, de 13 % actuellement à 7 % à partir de 2021. Tout en annulant son augmentation à 19 % prévue à partir de 2024.
- De même, sur le plan fiscal, à moyen et long termes, il est recommandé de réadapter le droit d’enregistrement fixe (25 DT par page) pour tous les biens vendus par les promoteurs immobiliers.
- Sur le plan financier, il est recommandé d’instaurer un taux du marché du logement fixe (TML) pour les citoyens désireux d’acheter un logement, avec la mise en place d’un mécanisme de bonification qui puise ses ressources, totalement ou partiellement, du FOPROLOS selon trois scénarios :
- TMM + 0,75 % (sans dépasser un taux de 7 %);
- Taux fixe de 5 %
- Taux fixe de 3 %.
La mise en place de ces trois scénarios permet de réduire le coût du crédit pour l’acquéreur, respectivement, de 18 %, 31 % et 43 %. De même, l’adoption du TML permet de relancer le secteur de la promotion en termes de nombre de logements vendus.
- L’encouragement de l’achat pour usage locatif de biens immobiliers destinés à l’habitation, par une exonération des impôts sur les revenus provenant de la location desdits biens;
- La restriction de l’application de la TVA aux opérations de vente d’immeubles et de fonds de commerce, et ne pas l’étendre aux ventes de terrains par les promoteurs immobiliers;
- L’exonération du secteur immobilier de l’application de l’article 48 du code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de l’impôt sur les sociétés, relatif à la non-prise en compte des pertes après cinq mans, en raison de la durée importante du cycle de production et de commercialisation des logements;
- L’extension aux entreprises de promotion immobilière, de l’application de l’article 74 de la loi 2017-8 du 14/02/2017 portant refonte du dispositif des avantages fiscaux, relatif à la déductibilité totale des revenus ou des bénéfices réinvestis dans la souscription au capital initial ou à son augmentation;
- L’échelonnement du remboursement des crédits accordés aux promoteurs immobiliers au titre des projets achevés ou en cours d’exécution;
- La diminution du taux d’autofinancement demandé par les banques, de 20 % actuellement à 10 % de la valeur du logement, et le rallongement du délai maximal de remboursement des crédits immobiliers à 30 ans. Cette mesure devrait être accompagnée d’une politique d’incitation des régimes d’assurance vie et d’épargne à long terme;
- L’augmentation de la contribution de l’État au titre du programme du premier logement à 40 % au lieu de 20 % actuellement, et du plafond de prix des logements concernés par ce programme à 300 000 DT (y compris TVA) au lieu de 250 000 actuellement;
- Lier l’octroi d’autorisations de bâtir des immeubles à l’adhésion à une structure professionnelle;
- L’interdiction d’octroyer une autorisation de bâtir d’un immeuble de plus de 4 logements aux particuliers;
- Obliger l’AFH à vendre les terrains à usage d’immeubles seulement aux promoteurs immobiliers approuvés;
- La suppression de l’autorisation du gouverneur, objet du décret du 4 juin 1957, pour l’achat, par les étrangers, de logements dont la valeur dépasse un montant à déterminer, à l’instar de la décision appliquée pour les citoyens libyens et algériens.
