Une bombe à retardement nommée l’immobilier

Parmi les données sectorielles qui nous ont toujours échappé, celles de l’ immobilier ont été souvent difficiles à commenter au cours de l’année. D’ailleurs, l’immobilier est considéré comme « opaque » selon l’indice de la transparence du secteur publié par l’institution américaine Jones Lang La Salle. La décision récente de permettre à nos amis Libyens et Algériens d’investir dans l’immobilier est une avancée dans le bon sens.

Les promoteurs immobiliers n’ont jamais cessé de contester l’application de la TVA à leurs ventes. Le rythme des transactions s’est effondré. Selon Le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, ces derniers ne sont parvenus à vendre que 24 appartements sur les 5 premiers mois de 2018.

Comme illustration de ce constat, nous avons les chiffres des deux grands opérateurs du pays : SIMPAR et ESSOUKNA. Durant les six premiers de l’année, les deux filiales de la BNA ont liquidé des logements (hors terrain et locaux commerciaux) pour une valeur de 8,068 millions de dinars, contre 16,742 millions de dinars en 2017, un exercice déjà très modeste pour le secteur. Les promesses de ventes des deux promoteurs s’élèvent à 4,684 millions de dinars, un rythme insuffisant pour venir à bout des stocks de produits finis qui restent encore importants.

Immobilier: Premier Logement, des chiffres en demi-teinte

Nous n’avons pas d’idées sur la répartition des ventes, mais clairement, les difficultés concernent plus le haut de gamme que les autres types d’immobilier. Le social et l’économique amélioré restent plus faciles à commercialiser. Selon le rapport de la BCT, le programme « Premier Logement » instauré dans le cadre de la loi des finances 2017 a permis de financer l’acquisition de 413 logements pour un montant total de près de 54 millions de dinars jusqu’à la fin de 2017. L’idée donc reste bonne, mais elle doit être probablement affinée davantage pour les années à venir.

Immobilier: pourquoi les prix ne baissent-ils pas ?

En dépit de ces difficultés, les prix ne sont pas, pour autant, vraiment inscrits à la baisse. Les promoteurs immobiliers restent fermes sur leurs marges.

A notre avis, ce sont les banques qui détiennent les clés du secteur. Dans la mesure où la majorité du stock actuel est financé par des dettes bancaires, les emprunteurs peuvent encore garder leurs positions, en termes de prix, tant que leurs créanciers ne se sont pas montrés inquiets pour leur argent. Et si les établissements de crédit sont cléments vis-à-vis des promoteurs immobiliers jusqu’ aujourd’hui, c’est qu’ils ne sont pas obligés de constituer des provisions qui affectent leurs résultats. Bien évidemment, pour le régulateur, la dernière chose à quoi il faut penser est une crise de l’immobilier.

Déjà, la décision des banques de ne pas appliquer la hausse des taux aux crédits immobiliers a du sens. Les premiers responsables des établissements de crédit savent très bien que tôt ou tard, il faut trouver les moyens pour alléger un stock qui devient inquiétant. A notre avis, il faut que l’association des banques fasse un vrai lobbying pour que la prochaine loi de finances comprenne des mesures en faveur du secteur. Puisqu’il est impossible de rebrousser chemin sur la décision d’appliquer la TVA ou de faire baisser les taux, il faut œuvrer sur la demande. Cela passe par l’attribution d’avantages fiscaux pour les acquéreurs de logements. Nous ne pensons pas que l’exécutif serait insensible à une telle proposition. Dans un contexte où tous les opérateurs économiques s’attendent à une série de nouvelles mesures fiscales impopulaires, accorder un tel avantage qui touche une large proportion des Tunisiens serait la bienvenue.